不動産クラウドファンディングに興味があるけれど、「やめとけ」という声が気になる方も多いのではないでしょうか。
投資の一つである以上、リスクがあるのは当然のこと。
しかし、なぜ「やめとけ」と言われるのでしょうか？
この記事では、不動産クラウドファンディングが敬遠されがちな理由を詳しく解説します。さらに、リスクをしっかりと理解した上でのメリット・デメリットや、失敗しないためのポイントもご紹介。
不動産クラウドファンディングに対する不安や疑問を解消し、安心して投資を始めるための知識をお届けします。
ぜひ最後までお付き合いくださいね。
不動産クラウドファンディングをやめとけと言われる4つ理由
不動産クラウドファンディングをやめとけといわれる理由について解説します。
投資に多くの資金が必要だと思われている
不動産クラウドファンディングって、ちょっと難しそうだし、たくさんお金が必要なんじゃないかなって思う人もいるかもしれませんね。
実際には、多くの不動産クラウドファンディングのサービスは、なんと1万円から始められるんです。
しかも、多くても10万円程度で投資できるケースがほとんどなんですよ。
だから、「何十万円も必要かな？」とか「不動産投資ってすごくお金がかかるんじゃ…」って心配しなくても大丈夫です。
現物の不動産を買うのと比べると、かなり少ない資金で始められるので、初めて投資に挑戦する人にもぴったりなんです。
レバレッジ効果が低い
不動産クラウドファンディングには、現物の不動産投資と比べて「レバレッジ効果」が低いという特徴があるんです。
簡単に言うと「少ないお金で大きな投資ができるかどうか」ってことですね。
現物不動産投資の場合、銀行から融資を受けて自分の手持ち資金よりもはるかに大きなお金を投資に回せるんです。
これによって、少ない自己資金で大きな利益を狙うことが可能になります。
たとえば、100万円の自己資金に対して銀行から900万円の融資を受けて、合計1000万円の物件を購入することができるんです！
このようにして、大きなリターンを得るチャンスがあるんですよ。
でも、不動産クラウドファンディングの場合は自分資金だけで投資することが多いです。
そのため、現物の不動産投資と同じように大きな利益を得るのは難しいかもしれませんね。
ただ、その反面、融資を利用しないために元本割れのリスクも低くなるというメリットもあります。
リスクを抑えつつ投資を始めたいという人には、不動産クラウドファンディングがちょうどいいサービスかもしれませんね。
節税効果が期待できない
不動産クラウドファンディングでは、現物不動産投資のような大きな節税効果はあまり期待できません。
というのも、一般的な不動産クラウドファンディングでは不動産の所有権を持たないため、減価償却費の計上や相続税対策といった税制上のメリットが得られないからです。
直接不動産を所有している場合、建物の価値が時間とともに減少する「減価償却」を利用して、所得税を軽減することができますが、不動産クラウドファンディングではそれができません。
損失が出た場合には、他の雑所得と損益通算して課税所得を減らせる可能性もありますが、その効果は限定的です。
つまり、他の収入と相殺できるかもしれないものの、大きな節税効果を期待するのは難しいと言えます。
そのため、節税を目的とした投資には不動産クラウドファンディングは向いていません。
税金面でのメリットを求める場合は、他の投資手段を検討していきましょう。
中途解約ができない
不動産クラウドファンディングでは、多くの場合、中途解約ができないんです。
ファンドには運用期間が決まっていて、その期間が終わるまで資金を引き出すことができません。
運用期間はファンドによって異なり、数ヶ月から数年にわたるものがあります。
たとえば、運用期間が2年間のファンドに投資すると、その2年間は資金が動かせなくなるわけです。
もし緊急でお金が必要になったときには、資金を引き出せないことが大きなリスクになります。
中途解約が可能なファンドも存在しますが、多くの場合、解約手数料が発生するんです。
とは言え、NISAと比べて、不動産クラウドファンディングには1年～2年単位で投資が完結するものが多く、計画を立てやすいという特徴もあります。
短期的な資金計画が必要な方にとっては、柔軟に投資ができる点がメリットです。
元本割れのリスクがある
不動産クラウドファンディングは投資である以上、元本割れのリスクは避けられません。
運用成績次第では、せっかく投資したお金が減ることもあり、損失を被る可能性もゼロではないんです。
特に、市場の変動や物件の運用失敗が原因で、投資家の資金が減少するリスクはつきものです。
出資者の元本を守るために「優先劣後方式」という仕組みが採用されていますが、これも完全に元本を保証するわけではありません。
とは言え、業界大手の「COZUCHI（コヅチ）」や「CREAL（クリアル）」では、2024年8月現在、元本割れは1件も発生していないんですよ。
他の事業者でも、元本割れが起きることはほとんどなく、投資する上で安心感が持てるポイントですよね。
今後の運用が同じように安定するかどうかは確約できませんが、過去の実績を考慮すれば、運用資金が減る可能性はかなり低いと言えるでしょう。
不動産クラウドファンディングのメリット
不動産クラウドファンディングのメリットについて解説します。
少額から投資に参加できる
不動産クラウドファンディングは、少額から投資に参加できるのが魅力です。
一般的な現物不動産投資だと、多額の初期費用が必要ですが、不動産クラウドファンディングなら1万円程度の資金から始められるんです。
これなら、投資初心者や資金に余裕のない方でも不動産投資を始められます。
少額投資が可能なので、複数の案件に分散投資するのも簡単です。
投資リスクを分散させることで、リターンを安定させることが期待できます。
まずは少額から始めて、投資経験を積んでいくのがおすすめですね。
高い利回りを期待できる
不動産クラウドファンディングでは、他の金融商品と比べて高い利回りが期待できるんです。
平均的な利回りは4〜7％くらいですが、中には10％を超えるファンドもありますよ。
銀行預金や国債みたいな安全性の高い金融商品に比べると、リスクはあるものの、高いリターンが見込めますね。
ファンドの選び方や事業者の運用実績次第では、予想以上の利回りを得られることもあります。
高利回りを狙うなら、ファンド情報や事業者の信頼性をしっかりと確認することが重要ですね。
リスクを理解した上で、堅実な投資計画を立てましょう。
運用の手間がかからない
不動産クラウドファンディングは、運用の手間がかからない点も大きなメリットですよ。
物件の管理や運営は事業者が全部やってくれるので、投資家自身はほとんど手間をかけずに済むんです。
物件の選定から入居者の募集、家賃の徴収、トラブル対応まで、すべて事業者が担当します。
これにより、投資家は面倒な業務から解放されて、本業に集中できるんです。
投資初心者や時間のない方にとっては、手軽に不動産投資を始めることができるのが魅力ですね。
運用の手間をかけずに安定した収益を得たい方におすすめの投資手段ですよ。
不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイント
不動産クラウドファンディングで失敗しないためのポイントを解説します。
複数の事業者を比較する
不動産クラウドファンディングで失敗を避けるためには、複数の事業者を比較することが大切です。
ひとつの事業者だけの情報に頼ると、偏った判断をしがちですから。
運用実績や利回り、事業者の信頼性などをしっかり比較して、最適な事業者を選ぶことが大切になっていきます。
特に、運用実績が豊富で、配当遅延や元本割れが少ない事業者を選ぶと安心ですね。
事業者選びに時間をかけることで、リスクを抑えた投資ができるようになりますよ。
信頼できる情報を集めて、慎重に判断しましょう。
余剰資金で始める
不動産クラウドファンディングは、余剰資金で始めるのが基本です。
生活費や緊急時のための資金を投資に使ってしまうと、もし損失が出たときに生活に影響が出てしまいますからね。
まずは、投資に回せる余剰資金を計算して、その範囲内で投資を始めることが大切です。
不動産クラウドファンディングは少額から始められるので、無理のない範囲で投資額を設定しましょう。
投資額を徐々に増やしながら、リスク管理をしっかりすることが重要ですね。
余剰資金を活用して、安心して投資を続けることが成功の鍵になります。
ファンド選びの際は劣後出資割合を確認する
不動産クラウドファンディングで失敗を避けるためには、劣後出資割合を確認することが大切です。
劣後出資割合が高いほど、投資家の元本割れリスクが低くなるんです。
これは、事業者が損失を優先的に負担する仕組みなので、投資家の資金を守る役割を果たします。
同じ事業者でもファンドごとに劣後出資割合は異なることが多いので、投資前に必ず確認することが必要ですね。
劣後出資割合が高いファンドを選ぶことで、リスクを抑えつつ安定したリターンを期待できます。
ファンド情報をしっかりチェックして、最適な投資先を見つけてくださいね。
分散投資を意識する
不動産クラウドファンディングで失敗を避けるためには、分散投資を意識することが欠かせませんね。
ひとつの案件に集中して投資すると、損失が発生した際のリスクが大きくなってしまいますから。
複数の案件に分散投資することで、リスクを分散させることができます。
異なる物件タイプや事業者に投資することで、リスクを抑えつつリターンを期待できますよ。
分散投資は投資の基本であり、リスク管理の重要な手段です。複数の投資先を検討して、バランスの取れたポートフォリオを構築しましょう。
不動産クラウドファンディングおすすめ3選
COZUCHI（コヅチ）
不動産クラウドファンディングサービス「COZUCHI（コヅチ）」は、サービス開始以来、着実に実績を積み上げてきました。
これまで元本割れが一度もないという点で、安定感が際立っています。
さらに、COZUCHIでは、物件が予想以上の価格で売却された場合、その増加分を投資家に還元する仕組みを採用しています。
その結果、想定利回りを超えるリターンを得るチャンスがあるのも魅力的です。
多くの不動産クラウドファンディングでは途中解約が難しい中、COZUCHIでは一定の手数料を支払うことで解約が可能です。
また、投資期間は3か月から5年と幅広く、自分の投資スタイルに合ったプランを選べるのも大きなメリットです。
ヤマワケエスケート
不動産クラウドファンディングの中でも、特に高い利回りを誇るのが「ヤマワケエステート」です。
直近の10案件における平均利回りは12.82%（2024年8月時点）と、他のサービスと比較しても際立っています。（一般的な利回りは約5%）
ヤマワケエステートがこの高利回りを実現できる理由の一つは、多くの開発プロジェクトを手がけていることです。
不動産の価値を高めるために、複数の土地を一緒に売却したり、建物を取り壊して更地にしてから売却するなどの方法を用いて、高い利益を得ています。
また、運用期間が1年未満のファンドが多く、短期間で高いリターンを狙える点も大きな魅力です。
ただし、短期間で価値を高めて売却するためには、プロジェクトの難易度が高く、買い手が見つからない場合は利益を得られないリスクもあります。
余剰資金の範囲内で、しっかりと案件情報を精査した上で投資できる方にとっては、短期間で高いリターンが期待できるサービスです。
CREAL（クリアル）
CREALは、上場企業であるクリアル株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。
2024年8月時点で、これまでに115件のファンドを募集し、累計調達額は561億円、元本割れの案件はゼロという実績を持っています。
CREALの平均利回りは4.3%と一般的な水準ですが、特徴として、賃料収入をメインとするファンドを扱っている点が挙げられます。
賃貸収入を主とするため、経済が低迷していても一定の需要があり、安定した利益が期待できます。
また、不動産クラウドファンディングでは、物件情報の開示度合いが会社によって異なりますが、CREALはファンドごとに物件情報や市場情報を詳細に提供しています。
これにより、投資家が自分でしっかりと物件の利益が見込めるか、周辺の状況はどうかなどを判断しやすい点も魅力です。
まとめ
不動産クラウドファンディングは、少額から手軽に始められる投資方法です。
ただし、元本割れや中途解約不可といったリスクもあります。
また、節税効果が期待できず、レバレッジ効果も低いので、大きな利益を狙うにはあまり向いていないんです。
それでも、少額から投資を始めたい方や運用の手間をかけたくない方にとっては、高い利回りが期待できる魅力的なサービスですね。
失敗を避けるためには、いくつかのポイントがあります。
まず、複数の事業者を比較すること。次に、余剰資金で始めること。
そして、劣後出資割合を確認すること。最後に、分散投資を意識することですね。
これらのポイントを押さえて、不動産クラウドファンディングを検討すれば、安心して投資を始めましょう。
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